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央行双率微降 观望重新启航
http://www.zufang.com 2008年10月13日 08:31:10 论坛
10月8日晚18点58分，中国人民银行网站发布消息，决定从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。这是央行自1999年底起的9年来首次下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；自2002年2月的6年来，首次下调人民币存贷款基准利率。“双率”齐降，10年来罕见。
消息一出，即被各方专家解读为政府刺激市场的重大利好。但是，对于房地产市场来说，央行此举不仅不会解救楼市于风雨飘摇，反而会延长楼市的调整期，加重楼市供需双方的观望心理，算的上是一个利空消息。
首先，央行此番降息，是和澳大利亚、美国、加拿大、欧洲、瑞典、英国等国央行联动救市的一部分，是在全球金融形势趋冷的大背景下防止信贷萎缩影响经济增长、刺激国内经济、拉动内需的试手策略，并不是单单针对房地产市场的救市行动。其次，此次降息幅度并不大，与其说是实质利好，不如说是政府宏调转向的苗头。经济学基本原理告诉我们，当市场需要用降息来刺激发展的时候，说明市场已经冷却或即将趋冷，至少是经济走向已然不明朗了。正是因为这个不明朗苗头的存在，反而加重了楼市的观望情绪。
从房地产开发商一方来说，经过近一年的资金困扰，他们已经在与消费者的博弈中为提振成交量花费了很多心思，也浪费了不少脑细胞。而刚刚过去的“黄金周”较量，也让绝大多数开发商品尝到“观望冷战”的厉害。实际上自奥运会之后，以万科为首的诸多开发商们已经采取了实质的措施，力图以大规模促销和大幅降价来打破市场僵持，活泛成交动力。而没有采取行动的开发商，见识过黄金周的凄凉后，也在暗中筹划，打算在年前殊死一战。据了解，位于东五环的万象新天四期，已经在打着团购的名义公开实施降价措施，将四期价格直降至9000，而其三期的售价为13000。同时有消息传，东四环外某楼盘，欲在近期将房价一次性调整到均价12000元，这个价格远低于目前在售20000多的单价。而实际上，准备背水一战的开发商不在少数，不少项目都在营销策略上做了大幅调整，有些项目的折扣屡创新低，还有项目打出了“免费试住”的招牌。市场种种迹象表明，开发商们已经决计要拼了。
而就在这个节骨眼上，央行的降息消息来了。货币政策的调整是张大宏观牌，所控方面太多，而央行也并未就此次调整做任何解释，这更增加了人们，尤其是开发商们，对于未来政策走势的想象，也因此会打乱那些意欲在年底一搏的开发商的计划。原本已经有行动计划的开发商或会停下脚步，继续等待政策的更大利好。
说到这里，南京一开发商在12小时内上演的“房价变脸”可以作为例证。近日，南京某开发商打出了跳水价6000元单价的广告，引发了市民的看房潮，但12小时后却又紧急宣布恢复原价。开发商通过媒体向市民托词道歉，表示“降价事件”是由于“信息传递不准确而造成的误会”。但看一看新闻明眼人就明白了，价格调整的时间段正赶上南京“20条救市政策”即将出台，正因有救市预期，开发商才会在12小时内“变脸”，出现反悔、再观望情绪。
已经有行动的开发商选择继续观望，那些还未采取行动的房企则会更加坚定政府会救市的心理，会继续坐等新的利好来临。如此一来，开发商一方总体上也会转向更漫长的观望期。
而从购房者一方来说，经过“市场教育”，老百姓们都已意识到房价已经松动，还会下跌。央行虽然降息，但是后续的政策方向依然未明，即使有些想要出手买房的，也断不敢在此时出手。相反会更冷静下来，看后市的政策指向再做决定。另一方面，购房者更看重的是房价的高低，毕竟经过疯涨后的房价水平，对于大多数购房者来讲还是没有到达心理底线。此次降息，虽然从整体上看，降低存款利率会降低储户的定期存款收益，但分析一下，一年期存款实际利息降低到3.87，降低的幅度只有6.3个基点，幅度并不大，相对于高企的房价来说，这点利害老百姓还是能看清的，所以降息并不会降低储户存款的积极性，同样更不会提高百姓买房的积极性。
从更宏观的角度来说，央行降息策略，伴随着大笔资金入市，但是房地产市场缺乏的不仅是流动性，更重要的是购房者的信心，开发商和购房者博弈的也是各自认为的预期，而央行的此次“双降”无疑让双方的心理预期起了更微妙的变化：一方仍指望有“蝙蝠侠”救市，以维持预想利益；一方则坚定认为楼市现在“不明朗”，房价还会下跌，还要再等等，不能出手。买卖双方的观望形成制衡，无疑会让已有调整意向的楼市停滞在继续观望的状态下，进而使这个调整过程拉长。
但是，年关的资金压力是现实的，而且说白了，央行的降息并不是为救房地产市场而来，企业也不要硬要拿降息之事往自个儿脸上贴金。是等待被救还是果断自救，对于每个开发企业来说，都不应该以当前的不明朗政策为转移的。对于企业来说，这场行业调整，如何“保命”才是第一位。
上海外环楼价或跌15% 2008-12-04 08:55:50