奥运后房市走向如何

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http://www.zufang.com   2008年08月28日 09:11:20   金融时报

痛快淋漓地品尝完奥运“大餐”后，人们在喜悦中把目光更多地转回日常生活。其中，对房地产市场的关注，在奥运结束后再度成为舆论所聚焦的对象。奥运后，原本低迷的房市，在“金九银十”传统的销售旺季即将来临之际，房价会再度上涨，还是会下跌，交易量是否会再度回调？一时间众说纷纭。

　　奥运对房市影响几何

　　北京奥运会，作为全球重大的体育赛事，对我国房地产市场的影响曾经被过分夸大，以至于无论是房地产开发商还是消费者，也包括一些专家学者，对于奥运是我国房市“拐点”的说法，都或多或少的认同，并将此作为选择的一个标准。于是，开发商在申奥成功后大打奥运牌，进行各种促销活动，也在一定程度上拉动了相关区域房价的上涨；许多消费者则把赌注押在了奥运后。

　　然而，在经历了房价非理性上涨的“黄金期”后，始于去年下半年的房市低迷期的提前到来，打破了人们的这种预期。房地产商在面临资金压力的同时，并不轻言降价，只是暗地里通过五花八门的打折对手中的楼盘进行促销，也有些开发商在面临上市融资出现的问题面前，更是出让手中的“蛋糕”，寻求合作伙伴，来缓解压力。虽然在数字上面，房地产价格并没有出现大幅下滑的局面，只是房价上涨的幅度在下行，但是，房地产交易量的萎缩，推动了“有价无市”局面的强化。近日，国家统计局公布的7月份国房景气指数为102.36，比6月份回落0.72个百分点。相比6月份0.26的环比回落幅度，7月份国房景气指数环比回落的幅度进一步加大。这些数据进一步显示了奥运前我国房地产市场疲软的态势。

　　面对这种局面，人们逐渐认识到，奥运因素在我国的房地产市场发展中所起的作用并非想象中的那么大。当然，我们并不否认，奥运会在北京以及相关协办城市的举行，对于促进当地房地产市场的发展起到了一定的推动作用，尤其是这些年大规模的城市基础设施建设，包括交通环境的提高、城市环保意识的增强，以及空气质量的提高，都在一定程度上提升了相关城市的竞争力，为房地产市场的进一步发展提供了一个更好的平台。有了这层认识，对于奥运结束后，我国房地产市场会出现“跳水”的说法显得苍白无力。

　　宏观调控政策显现效果

　　那么，当前房地产市场的低迷究竟是何种因素带来的呢？

　　这就要从近几年来我国房地产市场的发展说起。近年来，房价的持续飞速上涨，令人印象深刻。更让人深思的是，高企的房价已经远离了普通百姓所能承受的范围。新词语“房奴”的出现，形象地描述了房价与普通百姓收入的“鸿沟”。专家指出：“较以往而言，当前房价出现下行压力，可以说是理性回归。”

　　这种理性回归，与国家的宏观调控政策有着很大的关系。对于房地产市场出现的不合理因素，我国采取了一系列诸如紧缩“银根”和严把“土地闸门”等宏观调控政策。从资金方面，严格把控房地产企业从商业银行借贷的行为。这对于资本密集型的房地产企业来讲，必然会影响到企业资金链的正常运转，尤其对一些长期依靠“空手套白狼”的房地产企业来讲，无疑是一大致命伤。业内人士认为：“对第二套房提高首付比例和贷款利率，即业界所说的‘二套房房贷新政’，效果也较为明显，抑制了投机行为，从需求方面对房市产生了较大的影响。”在土地方面，相关部门加快了清理闲置土地的力度。限期开发，并征收土地闲置费的措施，无疑给“囤地”的开发商戴上了“紧箍咒”。正是在资金和限期开发的压力下，房地产企业出现了资金短缺和被迫开工的现象，加上消费投机的减少，房地产市场的供需状况出现了变化。

　　另外，我国的房地产市场长期存在结构不合理的状况，使得低收入人群住房难成为影响民生的一大问题。随着我国政府对民生关怀的不断加大，保障性住房的建设也提上了政府工作的日程。经济适用房建设在各地的不断推进，一定程度上对房地产市场的需求也产生了影响。

　　未来依然面临“观望”

　　北京，作为我国房地产市场变化的重要“风向标”，以及奥运会举办城市，关于奥运会后对房市回暖的言论也不时出现。但是大多数业内人士都认为，当前的“观望”情绪可能还会持续一段时间。

　　近日，中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌在城乡统筹综合配套改革试验区经济发展高峰论坛上表示，从全国而言，观望可能还要持续几个月，但房价不会上演“跳水赛”。实现房价、供求双平稳是今后一段时间的主要基调。看来，这一轮开发商与消费者的博弈将会持续一段时期。

　　这对于寄希望于政府“救市”，希望国家宏观调控政策早点调整的房地产开发商们来讲，无疑是一个警示。毕竟市场是有风险的，不可能总是赢家，要想生存，就需要练好内功，寻找生存发展之路。在当前国家宏观调控政策并没有发生重大调整的情况下，尤其在当前的资金压力下，房地产行业将面临重新洗牌，实力弱小的房地产企业会面临着更大的压力。如何迎难而上，在激烈的竞争中站稳脚跟，避免“出局”的命运摆在了他们的面前。而对于实力强的企业来讲，能否在压力下获得进一步的发展，做大做强仍然是个问题。

　　对于与房地产企业关系密切的金融机构来讲，密切关注房地产市场的走向，及早地防范可能出现的信贷风险，仍须重点关注。

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